房价上涨只和供求有关吗?

刘正山 发表于 2007-03-14 20:50:00 | 打印
房价上涨只和供求有关吗?
  刘正山(http://blog.sina.com.cn/liuzhengshan)
  
  徐昌生(http://finance.sina.com.cn/review/zlhd/20070314/17583406816.shtml)说,“房价上涨和供求有关与暴利和炒房无关”。徐昌生振振有辞地推理说:“经济学告诉我们,房价在长时间内持续上涨,暴利和炒房都不是主要原因,甚至根本就与它们无关。从长期看,任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时,价格上涨以抑止需求,同时上涨带来的暴利,又吸引了更多的制造商加入,于是增加了供应,竞争逐步加强,价格慢慢回落,如此周而复始。也就是说,如果要控制房价,只能从抑止需求和增加供应两个环节着手,除此别无他途”。
  我认为,徐昌生所说的“从长期看,任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关”,这句话暴露了徐昌生以及其他很多持类似观点人士的经济学知识的欠缺,经济学功底的不扎实。
  房价相对高,供求不对称是一个直接原因,但不是根本原因。而且,不考虑前提条件地直接应用供求理论分析问题,容易得出不符合实际的结论。现在的经济学教科书会告诉我们,供给需求分析是经济学家的看家本领,美国经济学家、1970年诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森甚至调侃说:如果将供给与需求教给了鹦鹉,鹦鹉也会成为经济学家。在很多时候,供求分析确实是经济学家的看家本领。但是,提出供求分析框架的新古典经济学的开创者马歇尔在1890年推出的划时代著作《经济学原理》中警告说,只有那些决定了供给曲线的因素与那些决定了需求曲线的因素相互之间的关联可以忽略不计的时候,供求分析才是正确的。原因在于:其一,决定房地产的供求曲线的因素并不互相独立。其二,马歇尔的分析是建立在信息对称、完美假设之上的,而现实世界中,信息并不对称、不完美。所以,2001年度诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨在其代表作之一的《不完美信息市场中的信贷配给》中论证说,供求法则并非绝对适用,并且它也不能被视为竞争性分析的一个前提假设,倒不如说它是价格既没有甄别作用也没有激励作用这样的潜在假设的一个结果。将这个观点理论化为一般性结论就是:价格使市场出清是一种特殊的情况,而非市场的一般性质。其三,马歇尔和斯蒂格利茨的分析都没有考虑规则不完备或存在缺陷的情况下的情况。
    为什么中国的房价相对于普通百姓的购买力而言是如此之高?供不应求只是一个直接的原因。就中国当前的情况而言,房地产业的上游,尚未真正市场化,譬如商品房用地供应,尽管采用了招标、拍卖和挂牌出让(实际上是“出租”)方式,但是,政府垄断了土地的供应,扮演了两种角色——既是裁判员,也是运动员;在房地产金融方面,目前房地产商的主要融资渠道是银行,以至于有的学者说中国不存在房地产金融。这两个至关重要的因素的存在,导致中国的房地产市场畸形化,房地产业不是一个纯粹的产业,而是附加了很多内涵的特殊产业。所以,房价的形成,并非简单的依据市场供求力量博弈而成。
  
    中国房价的相对高昂,原因很复杂,其一,就一般情况而言,作为不完全竞争且存在交易费用的房地产市场而言,本身就不会实现市场的均衡,不会使每个人都有房子可住。所以,出现一定程度的房价高到百姓买不起的现象,在理论上也存在一定程度上的合理性(刘正山,2002)。
  
    其二,中国当前的房地产价格相对于百姓的购买力而言很高,在百姓购买力不足且没有多大幅度增长的情况下,房价不降反升,为什么?以前,城里百姓的房子都由单位或国家供应,开发商建造的住宅,通过关系,由集体或团体购买,百姓不用出钱,单位虽然出钱,但无主的东西,不必珍惜。虽然一栋房子造价可能为100万元,但某些人可以出200万元的价钱,从开发商分得一分好处费,“利人利己”,亏了国家是不做计算的。当前,改革的冲击,将购房集团冲击得七零八落,但表面上搞货币化分房、暗地里搞集团购房实行实物分配的现象依然存在,加上一些“先富起来的”生力军,高价购房市场还在,另外,已经赚足了的房地产商也不在乎等待,即使过了三五年,按照现在的定价,房子还是有高利润可赚;对那些一般单位的普通老百姓而言,被推向市场,买房时面临的市场早已经蜕变成垄断市场,卖方市场,也就是说,卖方力量强于买方,卖方拥有更大程度的决定权,即使在市场上讨价还价,但由于百姓所掌握的知识和信息有限,无法确定自己应该出的价格或价格区间,成了简单的价格接受者;由于住房金融的发展,可以分期付款,一部分消费者也承担得起标价数十万元的房子;最苦的则属于那些连首付款都拿不出来的百姓了,而且,这个阶层的人数比例相当大。
  
    其三,在中国,房地产开发一般程序,先是购买土地,然后用土地向银行进行抵押贷款,建筑商带资进入工地建设,当住宅商品房达到预售标准后,开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款,房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款,开始套现。其中,影响房地产利润的重要因素是土地受让成本(在多数情况下,它不是一级市场上的土地价格,而是经过多重转手之后的土地价格),但土地受让成本究竟是多少,仍然是一个黑洞。开发商只要能拿到土地,能立项,能编制一个天花乱坠的可行性报告,外加一定的关系保证,就可以拿到资金。最近的一项调查显示,目前大部分房地产开发商自有资金不足,大部分靠银行贷款周转,融资渠道单一,房地产企业平均资产负债率是72%,最高达94%。如果运作得好的话,房地产企业的盈利率就非常高。目前,这种盈利可以达到50%至100%,甚至更高。这也是外行、外来人、外来资金搞房地产的“三外”现象出现的主要原因。
   (延伸阅读:刘正山:《经济学林论剑》,福建人民出版社)

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
  :)
  高手越来越少了...
  
  顶一下权当保护珍稀物种好了~~
  楼主辛苦了!
  这也能进头条
  官商勾结的制度才是本质原因
  咋何时能买房?无奈!!
  我觉得房地产业应该由政府部门来做,不应该那么早就对市场开放,在基本满足住房需求之后,再对市场开放,让有更高需求和购买能力的人去支撑市场,没有购买能力的人也能够有房住.现在谈降房价已经太晚了,要降的话最多降几百元已经是极限了,降多了前几年形成的泡沫就爆炸了,那么多少相关产业要受挫,整个国家经济都要面临危机. 降房价---我是不抱任何希望的!!!!
  不知道写着文章的作者是真不知道,还有意装糊涂
  
  too simple, sometimes naive.
  
  只需一句话,就可知道答案.
  
  "土地只能从政府那里获得"
  本文主要是进行理论扫盲
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

昆明经济论坛

© 2017-2018 guozilianmeng.com