一线房价一年涨30%-50%,小城市为啥涨不动?(转载)

18500905092 发表于 2016-04-21 15:15:00 | 打印
  

  进入2016年,中国的房地产市场出现了两极分化的情况:大城市的房价开始普遍回暖,尤其是北上广深一线城市,在限购措施还未取消的情况下房价出现大幅度的上涨,而与此同时,中小城市的楼市却一直低迷不振,以至于国家层面推出了刺激楼市的政策措施,比如降低首付比例,减免交易费用,意图加速“去库存”。

  比如,国家统计局发布的数据显示,2月份深圳新建住宅价格同比上涨57%,高于1月份52%的同比涨幅。而在位于“锈带”辽宁省的北方城市丹东,新建住宅价格同比下降了3.9%。英国《金融时报》根据中国政府的数据估算,2月份中国全国房价平均同比上涨2.8%,为2014年6月以来的最大单月涨幅。

  如此冰火两重天情况,是过去十几年内未见到的。留在城市居民印象中的房价涨跌,各地基本同步,也许区别在于步伐的大小而已。上海北京的房价固然吵翻了天,但是温州鄂尔多斯,甚至某些个名不见经传的小县城,房价也翻了好几番。但是现在,为什么深圳上海的房价可以一年涨30%-50%,而各地小城市却不为所动呢?

  其实这样的情况,对于家电行业来讲,早就见怪不怪了。

  曾几何时,全国各个省份都有自己的电视机厂,耳熟能详的有上海的金星,南京的熊猫,杭州的西湖,不一而足。全中国几千家大大小小的电视机厂,其产品都供不应求,各个品牌之间的价格也都相差不多。

  那是一个齐涨齐跌的年代,就像是这十年的房地产市场。然后随着整体供过于求,家电行业开始了大浪淘沙的激烈市场竞争阶段。到现在,我们能够数出来的知名厂家,恐怕不满两只手。

  房地产行业也是一个商品市场,大的规律概莫能外。经过前几年的大干快上,现在整体出现饱和,供过于求的市场局面终于到来。所以,我相信,“去库存”不可能最终“清库存”。因为市场竞争优胜劣汰,需要有一定的库存。没有库存就是供不应求的局面,又怎么可能劣汰呢?

  家电行业,优秀的品牌生存下来,康佳电视机可以卖到东北去。但是房地产是不动产,深圳的房子奇货可居,并不能搬到辽宁丹东去。但是房子是死的,人是活的。房子都是钢筋水泥的产品,深圳和丹东并没有什么巨大的不同;不同的是房子周围的公共设施和就业环境。活的人如果觉得深圳的生活和就业好于丹东,就会南下去深圳,于是卖出丹东的房子,买入深圳的房子,你闭上眼睛,把人作为参照系,房子其实从丹东移到了深圳。

  这样的人口迁徙,其实就是一个房地产市场的优胜劣汰的过程。全国几百个城市在这样的一个市场上竞争。竞争的是优质的地方治理结构、高质量的城市公共物品(比如地铁教育医疗)和就业机会。

  如果我们能够放开地域迁徙的限制,甚至于鼓励要素的跨区域流动,那么这样的区域竞争就会加剧,优胜劣汰会加速要素的合理配置。现在国家统计数据已经显示:东北的人口整体显示净流出,而一线大城市在户籍限制未取消的情况下依旧吸引着全中国的人口。

  其实你去世界上各大发达国家旅游,都可以看到人口集聚于几个大城市,并不是全国平均分布的。极端的情况是澳大利亚这样的地广人稀的国家,全国2000多万人口仅仅集聚在悉尼墨尔本几个沿海大城市,广大内地几百公里看不到一个人。即便如日本这样人多地少的国家,在东京都以外的广大农村,还是可以看到大范围的空地。

  这就是资源市场配置的结果。

  但是现在,中国人为限制了这样的要素流动。大城市的地方政府控制人口,采取措施抑制需求,而中小城市被当地人以脚投票,虽然可能不得不置业购房,大多数确实是空置房。有时候人在北上广深,房子却买在老家。这样的情况,即便“去了库存”,仍然是效率损失的典型代表。

  国家统计局15日发布的“2016年1至3月全国房地产开发投资和销售情况”显示,在一二线城市商品房销售回暖的带动下,三四线城市去库存效果初显。

  国家统计局数据显示,继2月份房地产开发投资增速实现两年来首次回升后,1至3月份增速再提3.2个百分点,同比增长6.2%。

  易居智库研究总监严跃进认为,房地产开发投资已经呈现出小步快跑的态势,6.2%的增速超出市场预期。这从侧面反映了市场资本依然看好房地产。

  克而瑞研究中心发布的《中国房地产企业一季度销售排行榜TOP100》显示,中国排名前100的开发商销售额同比增长184%,排名前10的房企总销售额同比增长82.3%,排名前50的房企总销售额更是同比增长近90%。

  易居中国执行总裁丁祖昱认为,在2015年四季度以及2016年一季度,房企销售业绩总体不错,因此有较大动力拿地和进行项目新开工。

  数据显示,1至3月份,房地产开发企业土地购置面积降幅收窄7.7个百分点;土地成交价款增速提高2.8个百分点。“面粉价格”高过“面包价”的现象在长三角地区频频上演。在南京,地价拍出单价4万多元,而周边房价仅卖3万元;在苏州2016年首场大型土拍会上,13宗地揽金超250亿元、创3个区域地王……

  第一太平戴维斯发布的《上海一季度市场季报》显示,一季度上海土地市场共计成交8幅含住宅性质的土地,平均成交楼板价为19400元/平方米,环比上涨4.4%。该机构分析认为,房企积极拿地使宅地的平均溢价率上升至93.8%。















































  

  来自资本寒冬的美女总裁

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  国家统计局的数据也佐证了“商品房销售加速回暖带动房企开发投资热情”的论断。数据显示,1至3月份,商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%,增速比去年全年提高26.6个百分点。其中,住宅销售面积增长尤快,达35.6%。商品房销售额18524亿元,增长54.1%,比去年全年水平提高39.7个百分点。

  值得注意的是,在一二线楼市火爆销售的带动下,三四线城市去库存效果初显。
  从成交结构看,一线城市以刚需及中端改善类产品成交为主。戴德梁行发布数据显示,今年一季度,刚需及中端改善类产品为上海住宅市场成交的绝对主力。总价350万元以下的刚需产品成交量同比涨幅为39%,占成交总量的89%。

  克而瑞数据显示,一季度,全国重点城市商品住宅成交同比上涨44%,尤其在3月份,九成城市成交量高于去年月均值。“二线城市表现非常突出,同比上升37%,杭州楼市成交量甚至同比增长136%。还有部分三四线城市市场也非常好,比如无锡、东莞、佛山。”丁祖昱说。

  热度会逐渐传导的.和股票一样,先拉龙头股有赚钱效应后会扩散的.现在二三线已经挺热的了.
  随着去库存效果的初显,全国住宅库存量也有所下降。3月末,住宅待售面积比2月末减少652万平方米,同比仅增长7.4%,相比前2月回落2.2个百分点。

  中信证券房地产行业首席分析师陈聪表示:“二三线城市房地产市场好起来后,会有映射效应。即二三线不错,四五线才能好起来。”
  。
  此外,今年5月1日房地产行业将实施“营业税改增值税”政策。戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁认为,由于企业购置不动产可纳入增值税抵扣范围,这一政策将激发企业自用购买需求的增加。未来销售供求形势将有所改变,预计商品房库存将持续下降。
  呵呵,坑老百姓,历史会记录这一切
  中国就是这样反反复复,可苦了平民百性
  小城市 贷款 额度不高 评估价招人花钱做高50% 也就 20 30万的 银行还要求提高首付 这是二手房 一手房销售的价格是固定的 银行放出来的也是那么多 所以呢 扣除中间环节的费用 无利可图 还有小亏的可能
  砖家说法相去甚远
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