那些作为解放军的上海人

roseash 发表于 2004-03-12 04:25:00 | 打印
2003年终于过去了。在过去的一年中,上海的房价以令人惊诧的速度向上飙升;而与沸腾的房地产市场相对应的是,关于2004年房价走势的讨论开始在所有的媒介上铺天盖地而来。人们又一次以自己所处的阶级划分了阵营:大多数的有房者信心坚定地认为房价将一路高歌,而大多数的无房者则旗帜鲜明地唱衰上海房市。有意思的是,那些没有房子的上海居民(即并非毕业后户口转为沪籍者)比其他无房者更迫切地希望现在就买房子,仅仅因为害怕以后房价上升时无力承担。
   这让我想起了一个故事。我的一位上海同学的姨妈,在2001年6月15日,以20元的价格买了一万股“青岛海尔”,而在这之前,她对于股市可以说是一窍不通,只不过看到身边很多人买股票赚了钱。支持她这么做的理由有两个:一是她认定股市会一路冲高,此时不买,以后就要花更大的的价格;二是她认定一定会有人在更高的价位上接过她手中的股票。结果大家都能猜得到,上证综指从那时起一路下滑,“青岛海尔”现在还不到10元。
   想象一下,其实每一次故事背后的逻辑都是如此相似:人们陷入狂热,不切实际地构思自己财富的未来。这个时候,人们会找出种种理由说服自己购买该资产的可行性。而投机过后,人们又会争先恐后地抛售自己的资产,即使在某个时候资产实际上已经物超所值。这种“羊群效应”在某种上海人群体上表现地更为显著:因为谨慎,他们往往行动迟缓,从而丧失最佳时机;因为狭隘,他们往往后知后觉,在最鼎盛的时候克服不了贪婪,充当了最后一个接棒者。
   我无意把3年前的股市和今天的房地产市场做一个简单的类比(事实上也不具有可比性),只不过有一个道理是很显然的,如果一种资产的价格已经远远高于它的价值,那么,这种价格无疑是很危险的。而现在,上海充斥着价超所值的物业,举个例子,在上海世博板块,浦东的三林地区,有个全装修的次新楼盘,两房两厅大概能租2000元左右(并不是很容易成交,因为那里历来是偏僻之地,人口以民工和动迁户居多),而其叫价已经达到72-76万,以最乐观的计算,年回报率也不过3.3%;其周边房龄长达十几年的动迁房,叫价也达到了6000-7000元/m2,回报率更低。而类似的地区在上海举不胜举。奇怪的是,在这些区域,成交还相当活跃。那么,是谁在充当买家呢?
   我看到过很多本地媒体的同一篇报道,说最近现在高档物业销售已经减缓,而中低档(7000元以下)的房子还比较乐观,由此验证上海市场的细分和价格的稳定。分析一下这个报道会觉得很有意思。高档物业的购买者显然拥有比中低档物业购买者更为通达的消息渠道,其分析能力和市场嗅觉也因此比后者更为出色。他们为什么会暂缓购置物业?难道仅仅因为高档物业的价格过高吗?答案显然是否定的。一个解释是,富人比穷人更聪明,更加懂得选择时机。当相对较穷的人们盲目跟风,追逐同一目标时,富人们早就全身而退,袖手作壁上观了。前者由于实力有限,不可能去购置高档物业,只能选择在自身财力承受范围内的价格较低的物业。这就是为什么所谓中低档物业成交活跃的原因吧。这部分追风者,就是上海人中的市民阶层。他们有很强的小市民意识,深谙“谨慎为人,勤俭持家”之道;他们不穷也不富,手里有几十万现金,而且梦想发财。由于性格的原因,他们往往会选择自认为收益高而且风险小的投资,正如现在的房产。可是,他们真的眼光独到吗?
   说到底,正是由于存在这样一批数量非常庞大的市民阶层,才使得上海的房地产开发商既当上帝又数钞票,使得原本只值3、4千元的物业能价格翻番成交,使得政府能够底气很足地宣告,本地物业价格在本年度会维持在百分之几的增幅。可是,政府和开发商以及无良媒体没有想到的是,在这样一个靠想象而狂热的市场中,虚幻到底能够持续多久?当虚幻破灭时,现在最狂热的投资者会变成最不理智的离场者。他们会疯狂地追涨,也会更加疯狂地杀跌。
  决定房价的不是建筑成本,不是土地成本,不是一大堆画在图纸上的规划,不是靠投资拉动的GDP增速,当然也不会是每年源源不断流入上海的全国人民,而是市场的需求者,确切的说,应该是购房者的想象力。只要市场上还有想象力,需求就会被源源不断地创造出来。那么,现在上海的房地产市场还有想象力吗?比如,我们能够接受以将近6000元/m2的价格在闵行和松江交界的地方买房子,然后安慰自己说等2005年轻轨通了房价会涨到7000元/m2吗?显然是不现实的。而能够反证本文观点的是,在本区域购房者绝大多数是土生土长的上海人,他们能够乐观地给自己良好的预期。市场真的会像他们想象地那么好么?
   历史总是在惊人地重复,尽管我们不敢想象。也许再过几年,当我们再回头的时候,就会发现,再美丽的泡沫,当它破灭的时候,真相是一样地残酷。
  

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  顶了再看
  有些看点,请继续。。。
  好文,顶!!!
  历史总是在惊人地重复!!!!
  可惜,某些人总是傻乎乎的认为房价上涨是因为经济发展的太好了,跟炒字无关.
  据新华社上海1月21日电据上海市政府最新报告:2003年上海人均GDP为5642美元,比上年增长14%。城市居民家庭人均可支配收入达到14867元人民币,比上年增加12.2%。
  
  即使上述数据没有水分,以一家3口之家计,年收入约为45000元。以此收入,要买一套3居室的房子,大约为800000万元,需要将近20年时间。想想看。。。。
  上海房价需高,泡沫巨大。真担心有一天会导致崩盘。
  重要的是银行又会出现巨额的坏帐。
  作者:roseash 回复日期:2004-3-12 9:55:29
    即使上述数据没有水分,以一家3口之家计,年收入约为45000元。以此收入,要买一套3居室的房子,大约为800000万元,
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  一个家庭年收入只有不到五万的三口之家,怎么可能去买80万的三居室.
  他会去买30w的二手的两室(或者能有个小厅).
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