我所理解的经济学之真实世界的经济学(讨论经济热点问题,不定期更新)

老生常常谭 发表于 2014-07-08 00:06:00 | 打印
  开篇之前,先说几点:

  1,根据一些朋友的意见,写写真实世界的一些经济热点问题,例如房价、医疗、教育、养老——都是跟我们生活密切相关的民生问题哈。不定期更新,灵感来了,心情来了,就更。

  2,只是代表个人观点,仅供参考,本人不对真实性负责。

  3,大家有什么问题想楼主谈谈的,可以留言。





  房价真的到拐点了吗?

  今年以来,楼市风雨飘渺,房价不再高歌亢进,隐隐有向下掉的趋势,房地产市场似要迎来寒冬。中国的楼市是否处于崩溃的边缘,房价的走向怎样,今天跟大家聊一聊。

  房子是一件很特别的东西,一方面它是人们安全的栖身场所,满足人类的住和安全这两个基本需求;另一方面它跟土地连在一起(合称为房地产),是一种宝贵的资产,从市场经济的资源应该有效率配置的角度看,土地并不一定要用来建房子,它可以选择建商场、停车场、高尔夫球场、体育馆等等。但住有所居是人们的基本生活要求,因此计划经济体制通常都免费分配住房。即使在市场经济体制,政府也不敢忽视人民群众的这种基本需求,房价再高、土地再能赚钱,都要建一定数量的廉租房,满足一部分买不起房的底层人民的这种需求。

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  一、房价多高才是合理的?

  小杰是一名北漂,面对节节升高的房价,他并没有像其他同学和朋友那样,急急忙忙地跳入楼市想在房价腾空之前抓住它,而是开始了理性的思考:帝都某环的房价是5万,100个方的房子就要500万。假如我有500万,把它存银行里,年利率3.25%,一年利息也有16.25万,每月约1.35万。如果用这些利息来租房,能住别墅啦;租个普通的房子,每个月就能省不少钱。这样看,要么是房租太低了,要么是房价太高了,不该买。

  小杰的这番分析就是经济学里最基本的分析房价的方法。租房和买房都能满足人们的居住需求,是一对替代品。当人们认为租房和买房无差别时,租房的租金,应该等于房价的利息——当然,我们这里省略了其他因素,例如房子每年的翻新成本(相当于折旧)。如果不是,那么就存在套利的机会。像上面的例子,房租过低,人们宁愿租房而不选择买房,这样在市场的调节下,房租上涨,而房价下跌,直到房租、房价满足上面说的关系为止。

  但其实我们只说明了在竞争性市场房租和房价的关系而已,并没有说明房价应该多高。水涨船高,房租跟着房价涨,大家都懂,我们也看到了北京的房价高到使广大青年买不起房转而租房,使房租也跟着涨了起来。
  好,我们接着分析。以下纯粹是思维实验,不代表真实发生的情况。很早以前,还没有北漂的时候,北京城的规模是一定的,人口也是比较少的,房子也不是很多。当经济发展起来后,产生大量商机和就业机会,吸引北漂来了,大量青年涌入北京城。他们想在伟大的帝都落地生根、有瓦遮头,他们需要房子住。于是就产生了对房子的需求。

  政府积极响应群众诉求,卖地建房子。但是地不是能随便卖的,在市场经济的体制下,官员们也要按经济规律办事,按市场经济的法则办事,那就是要衡量建房子的机会成本。把土地买给发展商建商场,可以增加税收,每年有更多钱落入口袋。所以政府卖出的用来建房子的土地要收取一个能带来相当于甚至大于建商城的收益的价格。

  地产商给了一笔钱给政府,拿到了土地建房子。这个建房子的费用,加上买地的费用,是地产商的成本。我们广大屌丝当然希望他们按照成本加点利润计算价格来卖给我们。但事实是,在地产商眼里,那不是他们的成本,那是他们的投资。投资就要争取最大的回报。首先,在建房子之前,他们就确定了一个最低的回报率。如果低于这个回报率,他们宁愿把资金投资在其他领域。地产商之所以愿意把资金用来建房子,必定是因为他们预期房地产市场的收益会比其他市场高。当房子建好开卖之后,他们会根据需求状况定价,甚至采取各种销售策略,例如捂盘销售以减少市场供给,尽可能以最高的价格出售房子。于是,房子的供给曲线是,在比较高的价格上,地产商才愿意出售一定数量的房子,绝不是你想出手就能出手的那种价格

  所以,我们看到房价完全是由需求和供给状况决定的,根本没有一个客观的衡量“合不合理”的标准。但是房子的供给是由政府控制的,当我们说月供额占工资多大比例才算合理,以证明房价过高、不合理的时候,其实是在向政府叫板:房价太高嘞,咱不满意嘞。所以,任大炮说,房价太高,还是因为供给不够;要使房价降下来,最终还得增加供给。但这可能吗?
  二、房价为什么这么高?

  我们回到小杰的故事。小杰之所以能这么淡定地思考房价的问题,是因为其实他是一个富二代,他老爸老妈能给他500万在帝都买房子。但是当他把他想到的告诉他老妈后,大妈用中国传统妇女的智慧教育了儿子:“租房子住?你傻啊?始终是别人的房子,你能按自己的喜好来装修吗?房东突然要收回房子怎么办?一年半载地搬一回啊?越搬离公司越远啊?以后房租也上去了,到时候不说房价,连房子都没得买了,你后悔今天没买房了,那时你又怎么办啊?”

  不得不佩服大妈思虑周到、眼光长远,道出了中国人偏好买房而不是租房的原因。中国人一向安土重迁,有一间属于自己的房子比什么都来得重要,对房子的需求价格弹性比较小,地产商能不提高价格出售吗?再加上大批的大学毕业生、待业青年离乡别井、涌入城市,进一步推高了对房子需求。

  小杰的同学大军就没有他那么幸运,因为他不是富二代,房事自己解决。本来大军想推迟几年多存点钱再买房的,现在看着房子这么往上涨,心里慌得很。他的很多同事、朋友都认为房价会继续涨,他自己也有这种忧虑,现在大家都这么说,就更加坚定他的这种想法了。于是,他认为不能再等了,就算厚着脸皮到处借钱,也要先把房子买下来。他不知道的是,跟他有相同想法的打算购房的人很多,当大家都预期房价会涨的时候,这个预期就会自动实现了,因为大家都想办法在房价涨到过高之前出手,结果直接推高了需求,房价涨得更快了!

  大军后悔没早出手,他的很多当公务员的同学在房价涨之前早已经买房了,因为他们有住房公积金。这些公积金只能用来买房,不能取出来用于其他用途——当然,还可以用于房子装修,但是前提是你得有房子啊;甚至可以用来付房租,但是可以买的话,哪个中国人愿意租房住?对有住房公积金的人来说,住房公积金相当于一种补贴,降低了房子的实际价格,让他们更有动力进入楼市。就这样,有住房公积金的群体半推半就地被推入楼市,成为推高楼市需求和价格的一支力量。
  再回到小杰的故事。小杰的老家在外省某个三四线城市,他的父母在当地开着一个工厂,家境不错。儿子毕了业在北京工作,父母辛苦一辈子还不是为了下一代过得更好?所以他们打算把大部分积蓄都用来给儿子在北京买一套房,让他能在那边成家立业,有一个安稳的家。但现在小杰对买房犹豫着,说明他在北京生根落脚的想法还不那么坚定。年轻人嘛,喜欢冒险和漂泊的生活。两老商量了好久,决定在当地买一两套,甚至几套房子,好让小杰在外面漂够了,回到老家,能有个落脚的地方,同时这些房子也算是父母留给他的财富。就算小杰不回来,把房子租出去,以后每个月靠收租也能过活,安度晚年了。

  房租可以看做是房子的利息收益。但还有一种收益,可能比利息收益高得多,那就是房价升高带来的所谓资本收益。例如,一套房,年初100万,年底升到150万,如果在年底卖出去,就赚了50万,比收房租来钱多了。再说,能买得起几套房的人,也不差那点钱,把房租出去,还嫌租客弄脏弄旧了房子。在钞票越来越不值钱的情况下,有些人买房只是为了财富保值。

  在生产能力普遍过剩的局面下,实体经济越来越不好做,很多开着小工厂的老板赚来的钱都不愿意再投放在工厂的扩大生产上。行业需求已经饱和,扩大生产产品也卖不出去。这些小老板能力和关系范围有限,投资渠道不多。火热的楼市,算是一个低风险高收益的投资选择。只要国家的经济不崩溃,农村的人继续来城市工作,这个楼市就不会衰落,楼价也会继续涨。

  在这样的共识下,催生了专门炒房的投机客。他们甚至专门组团炒房,例如闻名遐迩的“温州炒房团”,足迹遍布全国。凡是有点钱的,都去买房子,楼市进入了全民疯狂的局面。据说,08年经济危机期间,政府发4万亿救市。那些收到钱的央企,根本没有把钱投放在生产上——因为大家都对实体经济前景不乐观,再投钱进去不是亏本嘛,而是都投进了房地产这些金融资产上——容易保值增值嘛,对得起党和国家了!
  最后一个房价推手是银行。作为以营利为目的的商业组织,面对低风险高收益的楼市,银行怎能忍住不进来分一杯羹呢?虽然银行不能直接参与楼市,但它提供楼房按揭,让买房的人分期付款,从中搜刮了一笔的同时也顺势推高了房价。这种分期付款制度,与炒房投机客臭味相投。在政府对楼市没有施加任何限制措施的时候,分期付款能数倍提升投机客的购房能力。本来500万只能买一套房子,假设首付是2成,是100万,一下子能买5套了。阿基米德说:给我一个支点,我给你撬起整个地球。银行说:给我一点首付,我让你撬起整个楼盘。

  这样,投机客就能在房子的涨价中赚到更多。然后再买进更多房子,再赚更多,从而开始了财富的滚雪球式的增长历程,越滚越大……不久之前新闻报道了深圳一炒房哥,炒楼8年,赚了1个亿,名下物业不计其数,每个月能收租300万!小弟黯然神伤地算了一下,按照目前的工资水平,估计这辈子赚的钱都不及这位炒房哥现在一个月收的租,真是想立马撞墙死的心都有了。

  另外,分期付款能造成房价升幅不大的假象。例如房价从500万升到625万,首付升到125万,人们就觉得只升了25万,还能买4套。如果把目光盯在首付上,好像升得不多,但房价其实已经升了125万,升幅达25%!
  上面我们已经讨论了推高房价的各种因素。既然房子这么高,为什么政府不多建房子,增加供给,把房价降下来呢?

  首先,政府也从卖地建房子中拿到钱,它是第一个不想见到房价降低的。其次,房地产业养活了很多行业和很多人,楼市垮了,整个国家的经济也不会好过。建筑、装修、建材、家具、家用电器、物业管理、广告等等,这些行业和其中的从业人员直接受房地产业的影响,还有通过消费和投资乘数间接影响的其他各行各业。必要时候,还要房地产行业带动一下。上世纪末到本世纪初,当美国的“新经济”潜力发挥殆尽后,又遭受911恐怖袭击,经济雪上加霜,美联储主席格林斯潘就通过刺激房地产市场来拉动经济。08年经济危机,我国政府为了完成保八目标,也利用房地产行业的旺盛拖住萎靡的经济。

  第三,政府的角度看,建房子并不是把房子建了这么简单,这是城市规划的问题。建了一个楼盘,还要规划医院、商场、公园等配套措施。当然,很多地方政府为了多点钱,也顾不了这么多了,过度卖地都有可能,甚至一些楼盘就建在工业区里面!第四,楼市已经很多泡沫,再建房子,无疑火上加油。万一某天泡沫破灭,经济陷入困境,将是令政府头疼的大问题。
  三、楼市会不会崩溃?

  我们再来说说大军的故事。上面说到,面对直线上升的房价,他决定借钱买房。东拼西凑,好不容易凑够首付,兴冲冲地去售房部,一问傻眼了,楼价又升了,钱不够了。只好继续借,下次再来。好不容易凑够钱,再来,一问心寒了,楼价又升了,又得空手回去……如此连续几个月,大军凑的钱都赶不上房价的上升速度,他的心情由开始的失望、无奈、绝望,变为愤怒:妈的,老子不陪你们玩了!每天6点起床,挤公交两个小时,8点到单位。一直工作到晚上8点,再挤2个小时公交,晚上10点回到住处。周末还经常加班,一个月连着上够30天。以为能买到属于自己的小窝,这些都忍了。现在连这点希望都破灭了,人生还有意思吗?

  于是,大军辞职了,离开了帝都,回到老家工作。在那里,不用上下班各挤2个小时公交,每天将半个工作日花在路上;不用周末加班,有属于自己的私人时间;更重要的是,能每天回家,跟爸妈吃饭,照顾家人……

  上面绝不是一个老套的故事,它说明了什么呢?——它说明了楼市已经将真正需要房子的人挤出市场了,现在楼市只剩下丧失理智的投机客和头脑发热的地产商。房子继续建啊建,房价继续涨啊涨,人们继续抢啊抢,但其实一个已经卖光的新楼盘其实没多少人住,房子都空着。

  想买房子的人买不到,大家于是归咎于过高的房价,归罪于贪得无厌的地产商和软弱无能的政府。政府听到了群众的怨气,也看到了楼市的泡沫,必须做点什么了。于是陆陆续续地出台了什么“国十条”、“国N条”。

  可是已经太迟了,房价已经形成了惯性,拉也拉不住。那是因为大家都明白,房地产不能倒。关于银行破产,有句话叫too big to fail(太大而不能倒),因为大银行倒了,就像多米诺骨牌,将会倒下一大片。其实,中国的房地产也一样,甚至可以换个词叫too important to fail(太重要而不能倒)。大家都知道,政府不会来真的,政府不会让楼市倒。一开始政府也真的就是意思意思,但面对房价不断上升带来的压力,只好一点一点地加重调控力度。但是可能让政府想不到的是,这个房价,怎么弄也弄不下来。

  到了这个时候,地产商、投机客和政府已经形成了一个博弈局面。大家都明白,除非经济下行,否则房价没有下跌的必要。而保持经济一定的增长率,正是政府要努力做到的。只要经济保持一定增长率,房地产市场就有足够资金撑下去。同时,地方政府还指望着从房地产市场里捞钱。过高的房价把想买房的低收入者挤出市场,剩下有能力买房的较高收入者也是苦苦地支撑着,楼市成了有钱人的游戏!同时,楼市也成为现在中国经济问题的一个缩影,投资和消费资金都集中在楼市,对经济的持久发展非常不利。

  但是,这种局面不可能持续下去。过去几年的经济增长,都是政府扩大支出、加印纸币制造的“非理性繁荣”。要想跨过这个坎,就必须忍受经济的一定下滑,大刀阔斧进行经济调整。当经济不景气的时间稍长,我们就看到了楼市在叫苦连天。

  但是,楼市会崩溃,房价会插水式跌价吗?不会,至少政府不会让这种情况发生。虽然,政府不想地产商的日子过得舒服,但也不想看到他们倒下。所以,这一届政府一直小心地拿捏着。要知道,经过这么多次调控,政府已经给楼市加了很多条条框框。如果楼市撑不下去,就一点一点地把这些条条框框拿走。当这些条条框框全拿走都没效的时候,楼市才是撑不住了。当然,这个又回到了过去“非理性繁荣”局面。
  四、房价怎么走向?

  如果这一届政府的全面深化改革不能扭转经济发展局面,经济继续不景气,楼市调控政策没效果,那么房价崩溃就没什么好说的了。

  假如房价能顺利软着陆,又怎样走向呢?这里从经济发展的基本面稍做分析。从整体上看,房价应该会保持平稳发展。因为政府启动新一轮的城镇化,为房地产市场注入动力。进入城市的新居民带来的住房需求会托起楼市继续前行。但是随着国家对城市规模的限制,以及对城乡发展的分类管理,北上广这些一线城市,就像它们现在的经济增速一样,房价增速应该也会放慢了。二三线城市,甚至四五线城市,会是楼市重新旺盛的主力。

  (完)
  还可以,不够透彻。小白可以看看
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